Opinioni
La rigenerazione urbana nel contesto italiano ed europeo: una prospettiva giuridica sulle opportunità di investimento.
Le nostre città hanno visto nell’ultimo secolo un costante ed inesorabile consumo di suolo e quindi riduzione delle superfici edificabili quale conseguenza delle incessanti e progressive costruzioni. L’Autorità Pubblica, ma anche gli operatori privati – anche per la crescente attenzione della comunità internazionale ai temi dell’ambiente, da cui da ultimo una vasta produzione di norme da parte dell’UE – si sono dovuti necessariamente indirizzare verso l’idea di recuperare il più possibile spazi e aree già presenti, specialmente quelle più degradate, presenti soprattutto nelle aree periferiche. Queste ultime, infatti, raccolgono circa l’80% della popolazione urbana e sono una delle grandi sfide per la trasformazione economico sociale delle città nel prossimo futuro. Per definire questa trasformazione è stata coniata la definizione o, meglio, la vera e propria categoria concettuale – di “rigenerazione urbana”. Questa si propone di trasformare in chiave sostenibile gli ambiti urbani, le comunità e l’economica locale, riqualificando interi perimetri territoriali: rendendo appunto le città più “urbane” e quindi “vivibili”. Gli effetti della rigenerazione non sono puntualmente misurabili, ma sono senz’altro riscontrabili nel miglioramento complessivo della qualità della vita dei cittadini, nella vivibilità dei luoghi, nella maggiore sicurezza urbana, nella sostenibilità ambientale. Tutto ciò crea, in definitiva, anche maggior valore per gli immobili, per effetto del miglioramento del contesto in cui gli stessi sono collocati.
Iniziative legislative in tema di rigenerazione urbana
Negli ultimi anni, si è registrato un crescente interesse del legislatore verso la rigenerazione urbana.
A livello europeo, il fiorire di iniziative legislative come l’EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) e l’EED (Energy Efficiency Directive), pilastri del Green Deal europeo, rende evidente come un obiettivo focale del prossimo futuro sia il raggiungimento di un’alta percentuale di Nearly Zero-Energy Buildings tramite l’adozione di misure volte al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, come l’introduzione di requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazioni importanti, l’obbligo di certificare l’efficienza energetica degli edifici mediante l’emissione di certificati energetici, l’ispezione periodica dei sistemi di climatizzazione e l’informazione agli utenti sugli indicatori di prestazione energetica degli edifici. Anche Bauhaus, il nuovo progetto ambientale, economico e culturale europeo, basato sui principi di sostenibilità, estetica e inclusione mira a fornire strumenti e orientamenti per promuovere soluzioni sostenibili volte a trasformare l’ambiente edificato nell’ambito della transizione verde.
Il legislatore nazionale è stato anticipato da alcune Regioni che si sono dotate già da tempo di una normativa agevolatrice sulla rigenerazione urbana. Tra queste forse la pioniera è stata la Puglia che già nel 2008 con la L.R. n.21 introduceva i PIRU-Piani integrati di rigenerazione urbana. La Regione Lazio è intervenuta con la L.R. n. 7/2017 per incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione di aree urbane degradate.
Solo nel 2019 con il Decreto Sblocca Cantieri (D.L. n. 32/2019) il legislatore nazionale ha modificato, senza tuttavia intervenire organicamente, talune disposizioni del Testo Unico Edilizia e del Codice appalti. A far da eco a tale intervento le Regioni Lombardia, Piemonte e Veneto nello stesso anno hanno promulgato le rispettive leggi regionali in materia.
Da più parti è peraltro sentita l’esigenza di una legge quadro nazionale sulla rigenerazione urbana che definisca obiettivi e strumenti, pur lasciando agli enti territoriali il compito di definire la legislazione di dettaglio, nel rispetto dei diversi ruoli e della potestà concorrente in materia, sancita dalla Costituzione.
Un primo vero passo in avanti a livello nazionale, segno del ritrovato interesse per la rigenerazione urbana, è costituito Disegno di Legge unitario portato in Senato nello scorso settembre (che si aggiunge ai numerosi altri portati in discussione negli ultimi 3 anni) e attualmente in corso di esame. Tale testo evidenzia come parte dei finanziamenti per il Programma nazionale per la rigenerazione urbana proverranno dal PNRR, e parte dal costituendo Fondo nazionale per la rigenerazione urbana che verrà dotato annualmente di somme destinate ad aumentare progressivamente nel prossimo decennio. Nel testo sono anche previsti incentivi fiscali ed economici per promuovere gli interventi, tra cui incentivi economici e fiscali ma anche procedurali (semplificando i procedimenti amministrativi relativi alla pubblica utilità degli interventi).
È importante ricordare come Italia ed Europa abbiano un obiettivo Carbon Neutrality da raggiungere entro il 2050. A tal fine, le politiche statali, per quanto agevolatrici, non potranno bastare e sarà rilevante favorire l’ingresso di player privati capaci di assicurare il boost definitivo.
Investimenti nella rigenerazione urbana
Secondo l’indagine di Scenari Immobiliari effettuata l’anno scorso, gli investimenti in rigenerazione urbana nelle metropoli italiane generano un valore immobiliare aggiunto immobiliare di 54,65 miliardi di euro, con impatti indiretti pari 51,25 miliardi di euro e ricadute di indotte di natura sociale pari a 55,2 miliardi di euro.
Il sostegno da parte del Governo svolge un ruolo importante. In effetti, una delle componenti del PNRR è volta a promuovere gli investimenti in progetti di rigenerazione urbana nei comuni con più di 15.000 abitanti, stanziando 2 miliardi di euro di contributi a tal fine.
Tra gli strumenti che possono favorire la realizzazione dell’opera di rigenerazione urbana vi è il Partenariato pubblico-privato che può destinare vantaggi sia per l’operatore pubblico che per gli investitori privati. In concreto, l’operatore privato investe per sfruttare economicamente l’opera realizzata o il servizio messo in atto, eventualmente con un contributo pubblico (entro i limiti stabiliti dal legislatore del 49%), mentre la Pubblica Amministrazione usufruisce del know-how privato, ottenendo opere complesse e innovative.
La capitale italiana mira a realizzare una serie di interventi di riqualificazione urbana anche in vista di Giubileo, con fondi provenienti da risorse nazionali, regionali e fondi PNRR. Tali iniziative sono destinate ad attrarre molti sviluppatori immobiliari.
Un esempio tangibile di rigenerazione urbana in Roma è quello attuato da Invel RE nel quartiere EUR, area residenziale, commerciale e direzionale parte del tessuto cittadino romano. Invel ha acquisito un immobile tramite un fondo di investimento gestito da DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. e ottenuto un prestito di 34 milioni di euro da BPM per finanziare la riqualificazione dell’immobile e realizzare un complesso residenziale che comprenderà 150 appartamenti. Né va dimenticato il recentissimo progetto di riqualificazione presentato dalla stessa DeA Capital, volto alla riqualificazione di una vasta area nel quartiere della Montagnola.
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