Opinioni
Il subentro del Curatore Fallimentare nel contratto preliminare non ha effetti purgativi: quali risvolti pratici?
La sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 7337/2024
“Nel sistema della legge fallimentare l’art. 108, secondo comma, prevede il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l’espletamento della liquidazione concorsuale dell’attivo disciplinata nella Sezione II del Capo VI secondo le alternative indicate nell’art. 107, perché in essa il curatore esercita la funzione di legge secondo il parametro di legalità dettato nell’interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati al fine; mentre è da escludere che la norma possa essere applicata – e il potere purgativo esercitato dal giudice delegato – nei diversi casi in cui il curatore agisca nell’ambito dell’art. 72, ultimo comma, l.fall. quale semplice sostituto del fallito, nell’adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita”.
È questo il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, che hanno così posto fine all’acceso dibattito sorto in giurisprudenza sul punto.
Il subentro del Curatore Fallimentare nel contratto preliminare pendente prima della dichiarazione di fallimento non ha dunque gli stessi effetti purgativi di cui all’art. 108, comma 2, l.f., in tema di vendite competitive fallimentari, in ragione della diversità degli istituti giuridici.
Il Tribunale non può ordinare la cancellazione delle ipoteche preesistenti in ragione dell’intervenuta stipula del contratto definitivo di compravendita tra il promissario acquirente e il Curatore Fallimentare, subentrato nella posizione giuridica del promittente venditore.
La sentenza è ben argomentata e chiarisce in molti punti le ragioni della scelta, ma pone al contempo dubbi sui risvolti pratici per i promissari acquirenti, che rischiano di trovarsi senza alcuna tutela, proprio per la preesistenza di ipoteche di cui non verrà ordinata la cancellazione.
Primo scenario: vi è consenso del creditore ipotecario alla cancellazione dell’ipoteca?
La disponibilità del creditore ipotecario a prestare il consenso alla cancellazione dell’ipoteca è un’ipotesi che tutela il promissario acquirente, che vedrebbe così raggiunto in altro modo l’effetto dell’art. 108, comma 2, l.f.; trattasi di soluzione però assai difficile da realizzare all’atto pratico.
Secondo scenario: e se il debito verso il creditore ipotecario fosse già stato saldato?
Il promissario acquirente che abbia già la certezza dell’estinzione del credito sotteso all’iscrizione ipotecaria ben potrebbe stipulare col Curatore Fallimentare un contratto definitivo di compravendita in esecuzione del preliminare antecedente la dichiarazione di fallimento; per la cancellazione del gravame, si dovrebbe così solo pazientare, sino al decorso del termine di efficacia dell’iscrizione ipotecaria.
Terzo scenario: vi è certezza che il prezzo estinguerà il credito privilegiato ipotecario?
Il promissario acquirente che abbia la certezza dell’estinzione del credito sotteso all’iscrizione ipotecaria in sede di riparto fallimentare ben potrebbe comunque stipulare col Curatore Fallimentare un contratto definitivo di compravendita; anche questa soluzione implicherebbe di dover pazientare, almeno sino all’esecuzione del relativo riparto concorsuale.
Stay Tuned!
Al di fuori di questi casi, pare difficile ipotizzare altre soluzioni a tutela del promissario acquirente. Monitoreremo gli indirizzi della giurisprudenza di merito, chiamata ad applicare il principio di diritto espresso dalla Suprema Corte.
Raccomandiamo ai nostri lettori di continuare a seguirci!
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